Elche / Elx — thinkspain:10000222

€ 299.000 vraagprijs, 2 slaapkamers, 78 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Elche / Elx. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Elche / Elx zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

Privézwembad (op adr): factor 1.20 — Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
Strand < 1 km — nachtprijs (op adr): factor 1.025 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 299.000	afgeleid	Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 34.385	afgeleid	IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 2.990	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 8.176	standaardwaarde	57 nachten a 143.43750 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen	€ 1.840	standaardwaarde	19 nachten a 96.82031250 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada	€ 4.095	standaardwaarde	6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.256	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 179400.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 4.485	standaardwaarde	2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin	€ 2.490	standaardwaarde	115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.202	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 2.003	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 2.100	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak	€ 660,00	standaardwaarde	11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -660,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -5.333	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 0,00	afgeleid	19% over belastbaar 0.00
Renta imputada	€ 169,96	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -1.295 — Netto rendement: -0,4%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 284.050	afgeleid	Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 32.666	afgeleid	IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 2.841	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 11.316	standaardwaarde	71 nachten a 159.375 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen	€ 2.582	standaardwaarde	24 nachten a 107.578125 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada	€ 4.550	standaardwaarde	6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.256	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 179400.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 2.990	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin	€ 2.490	standaardwaarde	115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.668	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 2.780	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 2.100	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak	€ 840,00	standaardwaarde	14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -840,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -5.420	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 0,00	afgeleid	19% over belastbaar 0.00
Renta imputada	€ 134,48	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 3.330 — Netto rendement: 1,0%

scenario basis, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 275.080	afgeleid	Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 31.634	afgeleid	IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 2.751	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 13.674	standaardwaarde	78 nachten a 175.31250 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen	€ 3.195	standaardwaarde	27 nachten a 118.33593750 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada	€ 5.005	standaardwaarde	6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.256	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 179400.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 2.990	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin	€ 2.490	standaardwaarde	115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 2.024	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 3.374	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 2.100	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak	€ 900,00	standaardwaarde	15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -900,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -5.429	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 369,46	afgeleid	19% over belastbaar 1944.50
Renta imputada	€ 115,80	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 5.455 — Netto rendement: 1,7%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

Bezetting alle seizoenen: +0,29 procentpunt
Nachtprijs: +0,25 procentpunt
Vraagprijs: +0,22 procentpunt
Wintermaandhuur: +0,13 procentpunt
Beheerkosten: +0,09 procentpunt