Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Cuevas de San Marcos. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Cuevas de San Marcos zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 125 m² (op adr):
factor 1.05 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Airconditioning (op adr):
factor 1.05 —
Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
Strand > 3 km zonder zwembad (op bezetting):
factor 0.80 —
Skill: "meer dan 3 km van het strand zonder zwembad: -20% of meer op bezetting; dit is de combinatie die het vaakst tegenvalt." De bovenkant van "of meer" is onbepaald; 0,80 is de enige ondergrens die er staat.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 68.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 4.760
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 5.693
standaardwaarde
46 nachten a 123.7500 (50% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.253
standaardwaarde
15 nachten a 83.5312500 (34% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 285,60
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 40800.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.020
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 833,46
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.389
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 540,00
standaardwaarde
9 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -540,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.136
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 259/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 769,41
afgeleid
19% over belastbaar 4049.55
Renta imputada
€ 45,03
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 106 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 3.498 —
Netto rendement: 4,3%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 64.600
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 4.522
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 7.838
standaardwaarde
57 nachten a 137.50 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.763
standaardwaarde
19 nachten a 92.81250 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 285,60
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 40800.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 680,00
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.152
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.920
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.144
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.222
afgeleid
19% over belastbaar 6433.56
Renta imputada
€ 38,65
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 5.652 —
Netto rendement: 7,3%
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 62.560
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 4.379
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 9.529
standaardwaarde
63 nachten a 151.2500 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 2.144
standaardwaarde
21 nachten a 102.0937500 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 125 m² + Airconditioning + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 285,60
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 40800.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 680,00
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.401
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.335
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.142
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.566
afgeleid
19% over belastbaar 8240.96
Renta imputada
€ 35,26
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 7.176 —
Netto rendement: 9,5%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: