SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Rincón de la Victoria — thinkspain:10018973

€ 170.000 vraagprijs, 1 slaapkamers, 47 m² — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Rincón de la Victoria. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Rincón de la Victoria zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

  • VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

  • Woonoppervlak 47 m² (op adr): factor 0.95 — Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
  • Gemeenschappelijk zwembad (op adr): factor 1.08 — Conservatieve pandcorrectie: een zwembad is een aantoonbare kwaliteitsvoorziening, maar gedeeld en daarom lager gewaardeerd dan de +20% voor een privézwembad.
  • Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
  • Lift (op adr): factor 1.03 — Conservatieve +3% voor toegankelijkheid en comfort; de bron kent geen etage, dus het effect blijft bewust klein.
  • Strand < 1 km — nachtprijs (op adr): factor 1.025 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 170.000 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 11.900 afgeleid ITP 7.00% in andalucia
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.700 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 7.278 standaardwaarde 57 nachten a 127.68750 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen € 1.638 standaardwaarde 19 nachten a 86.18906250 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 714,00 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 102000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 2.550 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.070 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 1.783 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 660,00 standaardwaarde 11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -660,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -2.925 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 381,19 afgeleid 19% over belastbaar 2006.25
Renta imputada € 96,63 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 3.216 — Netto rendement: 1,7%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 161.500 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 11.305 afgeleid ITP 7.00% in andalucia
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.615 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 10.073 standaardwaarde 71 nachten a 141.875 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen € 2.298 standaardwaarde 24 nachten a 95.765625 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 714,00 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 102000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 1.700 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.485 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.474 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 840,00 standaardwaarde 14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -840,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -2.973 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 985,53 afgeleid 19% over belastbaar 5187.00
Renta imputada € 76,46 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 6.287 — Netto rendement: 3,5%

scenario basis, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 156.400 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 10.948 afgeleid ITP 7.00% in andalucia
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.564 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 12.173 standaardwaarde 78 nachten a 156.06250 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen € 2.844 standaardwaarde 27 nachten a 105.34218750 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 47 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 714,00 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 102000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 1.700 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.802 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.003 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -2.979 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 1.391 afgeleid 19% over belastbaar 7322.85
Renta imputada € 65,84 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 8.145 — Netto rendement: 4,6%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Vraagprijs: +0,46 procentpunt
  • Bezetting alle seizoenen: +0,42 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,38 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,20 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,11 procentpunt