Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
geschikt — Nagekeken via webonderzoek op 28 augustus 2026: geen aanwijzing gevonden voor een moratorium of aanvraagstop in Torrevieja zelf — in tegenstelling tot Málaga/Barcelona/Valencia, die in de skill wel expliciet als bevroren staan. De gemeente kent een actieve, betaalde procedure voor het certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid (tarief circa €54, doorlooptijd 4-6 maanden volgens meerdere onafhankelijke bronnen). De twee gevonden BOE-afwijzingen voor Torrevieja gaan over de sinds 3 april 2025 verplichte drievijfde-VvE-instemming, niet over een gemeentelijke weigering van het certificaat zelf — dat verificatiepunt wordt al apart afgedwongen in vergunning/oordeel.py::_verificatiepunten. LET OP: dit is webonderzoek, geen juridische bevestiging door een gestor of abogado. Verifieer dit voordat je op basis hiervan een bod uitbrengt — precies de waarschuwing die de skill zelf geeft.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 56 m² (op adr):
factor 0.975 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Strand > 3 km zonder zwembad (op bezetting):
factor 0.80 —
Skill: "meer dan 3 km van het strand zonder zwembad: -20% of meer op bezetting; dit is de combinatie die het vaakst tegenvalt." De bovenkant van "of meer" is onbepaald; 0,80 is de enige ondergrens die er staat.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 114.999
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 11.500
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 5.046
standaardwaarde
46 nachten a 109.68750 (50% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.111
standaardwaarde
15 nachten a 74.03906250 (34% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 483,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 68999.40 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.725
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 738,75
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.231
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 540,00
standaardwaarde
9 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -540,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.936
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 259/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 393,63
afgeleid
19% over belastbaar 2071.75
Renta imputada
€ 76,15
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 106 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 2.403 —
Netto rendement: 1,8%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 109.249
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 10.925
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 6.947
standaardwaarde
57 nachten a 121.875 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.563
standaardwaarde
19 nachten a 82.265625 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 483,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 68999.40 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.150
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.021
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.702
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.949
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 833,32
afgeleid
19% over belastbaar 4385.88
Renta imputada
€ 65,37
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 4.605 —
Netto rendement: 3,6%
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 105.799
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 10.580
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 8.446
standaardwaarde
63 nachten a 134.06250 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.900
standaardwaarde
21 nachten a 90.49218750 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 56 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 483,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 68999.40 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.150
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.242
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.069
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.944
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.144
afgeleid
19% over belastbaar 6021.22
Renta imputada
€ 59,62
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.004 —
Netto rendement: 4,8%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: