SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Orihuela — thinkspain:10037657

€ 95.000 vraagprijs, 0 slaapkamers, 65 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Orihuela. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Orihuela zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.

Marktcorrecties

  • Woonoppervlak 65 m² (op adr): factor 0.975 — Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
  • Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
  • Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
  • Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 95.000 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 9.500 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.500 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 7.619 standaardwaarde 63 nachten a 120.93750 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 1.714 standaardwaarde 21 nachten a 81.63281250 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 399,00 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 57000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 1.425 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.120 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 1.867 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 720,00 standaardwaarde 12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -720,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -1.751 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 848,84 afgeleid 19% over belastbaar 4467.58
Renta imputada € 49,25 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 4.520 — Netto rendement: 4,0%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 90.250 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 9.025 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.500 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 10.481 standaardwaarde 78 nachten a 134.375 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.449 standaardwaarde 27 nachten a 90.703125 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 399,00 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 57000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 950,00 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.552 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.586 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -1.791 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 1.429 afgeleid 19% over belastbaar 7520.67
Renta imputada € 36,79 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 7.328 — Netto rendement: 6,8%

scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 87.400 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 8.740 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.500 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 12.712 standaardwaarde 86 nachten a 147.81250 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.893 standaardwaarde 29 nachten a 99.77343750 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 65 m² + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 399,00 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 57000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 950,00 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.873 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.121 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 1.020 standaardwaarde 17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -1.020 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -1.793 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 1.845 afgeleid 19% over belastbaar 9708.55
Renta imputada € 30,86 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 9.192 — Netto rendement: 8,8%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Vraagprijs: +0,78 procentpunt
  • Bezetting alle seizoenen: +0,67 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,66 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,34 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,19 procentpunt