SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Torrevieja — thinkspain:7760889

€ 990.000 vraagprijs, 4 slaapkamers, 210 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

geschikt — Nagekeken via webonderzoek op 28 augustus 2026: geen aanwijzing gevonden voor een moratorium of aanvraagstop in Torrevieja zelf — in tegenstelling tot Málaga/Barcelona/Valencia, die in de skill wel expliciet als bevroren staan. De gemeente kent een actieve, betaalde procedure voor het certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid (tarief circa €54, doorlooptijd 4-6 maanden volgens meerdere onafhankelijke bronnen). De twee gevonden BOE-afwijzingen voor Torrevieja gaan over de sinds 3 april 2025 verplichte drievijfde-VvE-instemming, niet over een gemeentelijke weigering van het certificaat zelf — dat verificatiepunt wordt al apart afgedwongen in vergunning/oordeel.py::_verificatiepunten. LET OP: dit is webonderzoek, geen juridische bevestiging door een gestor of abogado. Verifieer dit voordat je op basis hiervan een bod uitbrengt — precies de waarschuwing die de skill zelf geeft.

Verificatiepunten

Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.

Marktcorrecties

  • Woonoppervlak 210 m² (op adr): factor 1.15 — Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
  • Privézwembad (op adr): factor 1.20 — Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
  • Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
  • Strand < 1 km — nachtprijs (op adr): factor 1.025 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
  • Totale pandcorrectie begrensd (op adr-totaal): factor 1.40 — De gecombineerde pandcorrectie is begrensd op maximaal +40% en minimaal −15% ten opzichte van de marktprijs.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 990.000 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 99.000 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 9.900 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 8.978 standaardwaarde 57 nachten a 157.5000 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd
Schouderseizoen € 2.020 standaardwaarde 19 nachten a 106.3125000 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 4.158 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 594000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 14.850 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin € 2.490 standaardwaarde 115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.320 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.199 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 2.100 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak € 660,00 standaardwaarde 11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -660,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -17.354 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 562,75 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -14.287 — Netto rendement: -1,3%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 940.500 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 94.050 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 9.405 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 12.425 standaardwaarde 71 nachten a 175.00 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd
Schouderseizoen € 2.835 standaardwaarde 24 nachten a 118.12500 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 4.158 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 594000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 9.900 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin € 2.490 standaardwaarde 115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.831 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.052 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 2.100 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak € 840,00 standaardwaarde 14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -840,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -17.631 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 445,26 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -5.866 — Netto rendement: -0,6%

scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 910.800 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 91.080 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 9.108 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 15.015 standaardwaarde 78 nachten a 192.5000 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd
Schouderseizoen € 3.508 standaardwaarde 27 nachten a 129.9375000 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 1 km — nachtprijs + Totale pandcorrectie begrensd

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 4.158 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 594000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 9.900 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin € 2.490 standaardwaarde 115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 2.223 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.705 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 2.100 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -17.658 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 383,41 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -3.131 — Netto rendement: -0,3%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Bezetting alle seizoenen: +0,11 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,10 procentpunt
  • Vraagprijs: +0,09 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,04 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,03 procentpunt