Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Sagra. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Sagra zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 174 m² (op adr):
factor 1.10 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Strand > 3 km zonder zwembad (op bezetting):
factor 0.80 —
Skill: "meer dan 3 km van het strand zonder zwembad: -20% of meer op bezetting; dit is de combinatie die het vaakst tegenvalt." De bovenkant van "of meer" is onbepaald; 0,80 is de enige ondergrens die er staat.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 184.250
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 18.425
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.843
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 5.693
standaardwaarde
46 nachten a 123.7500 (50% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.253
standaardwaarde
15 nachten a 83.5312500 (34% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 773,85
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 110550.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 2.764
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 833,46
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.389
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 540,00
standaardwaarde
9 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -540,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -3.077
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 259/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 99,70
afgeleid
19% over belastbaar 524.73
Renta imputada
€ 122,00
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 106 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 1.859 —
Netto rendement: 0,9%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 175.038
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 17.504
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.750
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 7.838
standaardwaarde
57 nachten a 137.50 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.763
standaardwaarde
19 nachten a 92.81250 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 773,85
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 110550.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.843
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.152
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.920
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -3.094
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 616,51
afgeleid
19% over belastbaar 3244.79
Renta imputada
€ 104,73
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 4.541 —
Netto rendement: 2,3%
scenario basis, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 169.510
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 16.951
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.695
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 9.529
standaardwaarde
63 nachten a 151.2500 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 2.144
standaardwaarde
21 nachten a 102.0937500 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 174 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 773,85
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 110550.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.843
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.401
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.335
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -3.084
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 954,41
afgeleid
19% over belastbaar 5023.22
Renta imputada
€ 95,53
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.076 —
Netto rendement: 3,1%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: