Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Canillas de Aceituno. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Canillas de Aceituno zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Strand > 3 km zonder zwembad (op bezetting):
factor 0.80 —
Skill: "meer dan 3 km van het strand zonder zwembad: -20% of meer op bezetting; dit is de combinatie die het vaakst tegenvalt." De bovenkant van "of meer" is onbepaald; 0,80 is de enige ondergrens die er staat.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 86.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 6.020
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 5.175
standaardwaarde
46 nachten a 112.50 (50% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.139
standaardwaarde
15 nachten a 75.93750 (34% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 361,20
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 51600.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.290
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 757,69
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.263
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 540,00
standaardwaarde
9 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -540,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.423
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 259/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 586,71
afgeleid
19% over belastbaar 3087.95
Renta imputada
€ 56,94
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 106 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 2.894 —
Netto rendement: 2,9%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 81.700
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 5.719
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 7.125
standaardwaarde
57 nachten a 125 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.603
standaardwaarde
19 nachten a 84.375 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 361,20
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 51600.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 860,00
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.047
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.746
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.432
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.018
afgeleid
19% over belastbaar 5359.73
Renta imputada
€ 48,89
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 4.997 —
Netto rendement: 5,2%
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 79.120
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 5.538
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 8.663
standaardwaarde
63 nachten a 137.50 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.949
standaardwaarde
21 nachten a 92.81250 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 361,20
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 51600.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 860,00
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.273
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.122
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.430
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.337
afgeleid
19% over belastbaar 7034.40
Renta imputada
€ 44,59
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.419 —
Netto rendement: 6,9%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: