SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Pilar de la Horadada — thinkspain:8680341

€ 369.900 vraagprijs, 2 slaapkamers, 79 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Gezien op Prijs
28-08-2026 € 369,900
30-08-2026 € 369,900

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Pilar de la Horadada. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Pilar de la Horadada zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

  • VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

  • Gemeenschappelijk zwembad (op adr): factor 1.08 — Conservatieve pandcorrectie: een zwembad is een aantoonbare kwaliteitsvoorziening, maar gedeeld en daarom lager gewaardeerd dan de +20% voor een privézwembad.
  • Geen airco (op bezetting): waarschuwing, geen getal — Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
  • Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
  • Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 369.900 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 42.539 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 3.699 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 8.009 standaardwaarde 63 nachten a 127.1250 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 1.802 standaardwaarde 21 nachten a 85.8093750 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 1.554 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 221940.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 5.549 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.177 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 1.962 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 720,00 standaardwaarde 12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -720,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -6.783 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 191,78 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 272,55 — Netto rendement: 0,1%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 351.405 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 40.412 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 3.514 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 11.018 standaardwaarde 78 nachten a 141.25 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.574 standaardwaarde 27 nachten a 95.34375 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 1.554 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 221940.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 3.699 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.631 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.718 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -6.926 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 143,26 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 5.197 — Netto rendement: 1,3%

scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 340.308 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 39.135 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 3.403 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 13.362 standaardwaarde 86 nachten a 155.3750 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 3.041 standaardwaarde 29 nachten a 104.8781250 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 1.554 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 221940.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 3.699 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.968 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.281 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 1.020 standaardwaarde 17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -1.020 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -6.930 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 335,91 afgeleid 19% over belastbaar 1767.95
Renta imputada € 120,15 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 7.251 — Netto rendement: 1,9%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Vraagprijs: +0,25 procentpunt
  • Bezetting alle seizoenen: +0,23 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,21 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,11 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,07 procentpunt