Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
geschikt — Nagekeken via webonderzoek op 28 augustus 2026: geen aanwijzing gevonden voor een moratorium of aanvraagstop in Torrevieja zelf — in tegenstelling tot Málaga/Barcelona/Valencia, die in de skill wel expliciet als bevroren staan. De gemeente kent een actieve, betaalde procedure voor het certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid (tarief circa €54, doorlooptijd 4-6 maanden volgens meerdere onafhankelijke bronnen). De twee gevonden BOE-afwijzingen voor Torrevieja gaan over de sinds 3 april 2025 verplichte drievijfde-VvE-instemming, niet over een gemeentelijke weigering van het certificaat zelf — dat verificatiepunt wordt al apart afgedwongen in vergunning/oordeel.py::_verificatiepunten. LET OP: dit is webonderzoek, geen juridische bevestiging door een gestor of abogado. Verifieer dit voordat je op basis hiervan een bod uitbrengt — precies de waarschuwing die de skill zelf geeft.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 210 m² (op adr):
factor 1.15 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Privézwembad (op adr):
factor 1.20 —
Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
Airconditioning (op adr):
factor 1.05 —
Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
Strand < 500 m — nachtprijs (op adr):
factor 1.05 —
Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
Strand < 500 m (op bezetting):
factor 1.10 —
Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.
Totale pandcorrectie begrensd (op adr-totaal):
factor 1.40 —
De gecombineerde pandcorrectie is begrensd op maximaal +40% en minimaal −15% ten opzichte van de marktprijs.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 990.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 99.000
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 9.900
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 9.923
standaardwaarde
63 nachten a 157.5000 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Schouderseizoen
€ 2.233
standaardwaarde
21 nachten a 106.3125000 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 4.158
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 594000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 14.850
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.459
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.431
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -17.861
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 513,28
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 940.500
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 94.050
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 9.405
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 13.650
standaardwaarde
78 nachten a 175.00 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Schouderseizoen
€ 3.189
standaardwaarde
27 nachten a 118.12500 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 4.158
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 594000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 9.900
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 2.021
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 3.368
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 900,00
standaardwaarde
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -900,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -18.233
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 383,41
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € -4.731 —
Netto rendement: -0,5%
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 910.800
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 91.080
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 9.108
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 16.555
standaardwaarde
86 nachten a 192.5000 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Schouderseizoen
€ 3.768
standaardwaarde
29 nachten a 129.9375000 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 210 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m + Totale pandcorrectie begrensd
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 4.158
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 594000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 9.900
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 2.439
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 4.065
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 1.020
standaardwaarde
17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -1.020
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -18.241
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 321,57
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € -1.845 —
Netto rendement: -0,2%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: