Benaoján — thinkspain:8920158

€ 96.000 vraagprijs, 5 slaapkamers, 90 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Benaoján. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Benaoján zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.

Marktcorrecties

Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 96.000	afgeleid	Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 6.720	afgeleid	ITP 7.00% in andalucia
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 1.500	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 6.733	standaardwaarde	57 nachten a 118.1250 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning
Schouderseizoen	€ 1.515	standaardwaarde	19 nachten a 79.7343750 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning
Winterverhuur temporada	€ 4.095	standaardwaarde	6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 403,20	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 57600.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 1.440	standaardwaarde	2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 989,77	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 1.650	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 660,00	standaardwaarde	11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -660,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -1.674	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 735,33	afgeleid	19% over belastbaar 3870.16
Renta imputada	€ 54,57	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 3.871 — Netto rendement: 3,5%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 91.200	afgeleid	Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 6.384	afgeleid	ITP 7.00% in andalucia
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 1.500	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 9.319	standaardwaarde	71 nachten a 131.25 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning
Schouderseizoen	€ 2.126	standaardwaarde	24 nachten a 88.59375 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning
Winterverhuur temporada	€ 4.550	standaardwaarde	6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 403,20	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 57600.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 960,00	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.373	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 2.289	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 840,00	standaardwaarde	14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -840,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -1.703	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 1.267	afgeleid	19% over belastbaar 6670.46
Renta imputada	€ 43,18	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 6.459 — Netto rendement: 6,1%

scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 88.320	afgeleid	Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 6.182	afgeleid	ITP 7.00% in andalucia
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 1.500	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 11.261	standaardwaarde	78 nachten a 144.3750 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning
Schouderseizoen	€ 2.631	standaardwaarde	27 nachten a 97.4531250 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning
Winterverhuur temporada	€ 5.005	standaardwaarde	6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 403,20	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 57600.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 960,00	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.667	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 2.779	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 900,00	standaardwaarde	15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -900,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -1.708	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 1.653	afgeleid	19% over belastbaar 8701.41
Renta imputada	€ 37,18	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 8.198 — Netto rendement: 8,0%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

Vraagprijs: +0,71 procentpunt
Bezetting alle seizoenen: +0,65 procentpunt
Nachtprijs: +0,59 procentpunt
Wintermaandhuur: +0,35 procentpunt
Beheerkosten: +0,17 procentpunt