SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Torrevieja — thinkspain:9226921

€ 149.900 vraagprijs, 1 slaapkamers, 64 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

geschikt — Nagekeken via webonderzoek op 28 augustus 2026: geen aanwijzing gevonden voor een moratorium of aanvraagstop in Torrevieja zelf — in tegenstelling tot Málaga/Barcelona/Valencia, die in de skill wel expliciet als bevroren staan. De gemeente kent een actieve, betaalde procedure voor het certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid (tarief circa €54, doorlooptijd 4-6 maanden volgens meerdere onafhankelijke bronnen). De twee gevonden BOE-afwijzingen voor Torrevieja gaan over de sinds 3 april 2025 verplichte drievijfde-VvE-instemming, niet over een gemeentelijke weigering van het certificaat zelf — dat verificatiepunt wordt al apart afgedwongen in vergunning/oordeel.py::_verificatiepunten. LET OP: dit is webonderzoek, geen juridische bevestiging door een gestor of abogado. Verifieer dit voordat je op basis hiervan een bod uitbrengt — precies de waarschuwing die de skill zelf geeft.

Verificatiepunten

  • VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

  • Woonoppervlak 64 m² (op adr): factor 0.975 — Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
  • Gemeenschappelijk zwembad (op adr): factor 1.08 — Conservatieve pandcorrectie: een zwembad is een aantoonbare kwaliteitsvoorziening, maar gedeeld en daarom lager gewaardeerd dan de +20% voor een privézwembad.
  • Geen airco (op bezetting): waarschuwing, geen getal — Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
  • Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
  • Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 149.900 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 14.990 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.500 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 7.832 standaardwaarde 63 nachten a 124.31250 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 1.762 standaardwaarde 21 nachten a 83.91093750 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 629,58 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 89940.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 2.249 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.151 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 1.919 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 720,00 standaardwaarde 12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -720,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -2.731 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 541,60 afgeleid 19% over belastbaar 2850.50
Renta imputada € 77,72 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 3.921 — Netto rendement: 2,3%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 142.405 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 14.241 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.500 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 10.774 standaardwaarde 78 nachten a 138.125 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.517 standaardwaarde 27 nachten a 93.234375 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 629,58 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 89940.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 1.499 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.595 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.658 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -2.791 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 1.163 afgeleid 19% over belastbaar 6118.76
Renta imputada € 58,05 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 7.039 — Netto rendement: 4,3%

scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 137.908 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 13.791 afgeleid ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 1.500 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 13.067 standaardwaarde 86 nachten a 151.93750 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.974 standaardwaarde 29 nachten a 102.55781250 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 64 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 629,58 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 89940.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 1.499 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.925 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.208 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 1.020 standaardwaarde 17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -1.020 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -2.794 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 1.584 afgeleid 19% over belastbaar 8335.66
Renta imputada € 48,69 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 8.952 — Netto rendement: 5,6%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Vraagprijs: +0,54 procentpunt
  • Bezetting alle seizoenen: +0,46 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,44 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,22 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,13 procentpunt