Torrevieja — thinkspain:9513969
€ 1.350.000 vraagprijs, 4 slaapkamers,
201 m²
Status
Huidige status: nieuw
Een getal overschrijven
Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
geschikt — Nagekeken via webonderzoek op 28 augustus 2026: geen aanwijzing gevonden voor een moratorium of aanvraagstop in Torrevieja zelf — in tegenstelling tot Málaga/Barcelona/Valencia, die in de skill wel expliciet als bevroren staan. De gemeente kent een actieve, betaalde procedure voor het certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid (tarief circa €54, doorlooptijd 4-6 maanden volgens meerdere onafhankelijke bronnen). De twee gevonden BOE-afwijzingen voor Torrevieja gaan over de sinds 3 april 2025 verplichte drievijfde-VvE-instemming, niet over een gemeentelijke weigering van het certificaat zelf — dat verificatiepunt wordt al apart afgedwongen in vergunning/oordeel.py::_verificatiepunten. LET OP: dit is webonderzoek, geen juridische bevestiging door een gestor of abogado. Verifieer dit voordat je op basis hiervan een bod uitbrengt — precies de waarschuwing die de skill zelf geeft.
Verificatiepunten
- VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.
Marktcorrecties
Geen marktcorrecties toegepast.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Aankoopprijs |
€ 1.350.000 |
afgeleid |
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge |
| Overdrachtsbelasting |
€ 135.000 |
afgeleid |
ITP 10.00% in comunidad-valenciana |
| Notaris |
€ 900,00 |
standaardwaarde |
|
| Registro de la Propiedad |
€ 600,00 |
standaardwaarde |
|
| Gestoria |
€ 450,00 |
standaardwaarde |
|
| Advocaat |
€ 13.500 |
standaardwaarde |
1% met minimum 1500 |
| Inrichting |
€ 15.000 |
standaardwaarde |
Volledig ingericht opleveren voor verhuur |
Omzet
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Hoogseizoen |
€ 6.413 |
standaardwaarde |
57 nachten a 112.50 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
| Schouderseizoen |
€ 1.443 |
standaardwaarde |
19 nachten a 75.93750 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
| Winterverhuur temporada |
€ 4.095 |
standaardwaarde |
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
Vaste lasten
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| IBI |
€ 5.670 |
standaardwaarde |
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 810000.00 (zelf ook een schatting) |
| Basura |
€ 120,00 |
standaardwaarde |
|
| Comunidad |
€ 1.080 |
standaardwaarde |
90.00 per maand |
| Verzekering |
€ 500,00 |
standaardwaarde |
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid |
| Onderhoudsreserve |
€ 20.250 |
standaardwaarde |
2% van de marktwaarde per jaar |
| Zwembad en tuin |
€ 2.490 |
standaardwaarde |
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar |
Verhuurkosten
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Platformcommissie |
€ 942,64 |
standaardwaarde |
12% van de toeristische omzet |
| Beheer |
€ 1.728 |
standaardwaarde |
22% van de toeristische omzet |
| Nutsvoorzieningen |
€ 2.100 |
standaardwaarde |
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp |
| Schoonmaak |
€ 660,00 |
standaardwaarde |
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag) |
| Schoonmaakvergoeding gasten |
€ -660,00 |
standaardwaarde |
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur |
Belasting
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Afschrijving |
€ -23.654 |
standaardwaarde |
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen |
| IRNR over huurinkomsten |
€ 0,00 |
afgeleid |
19% over belastbaar 0.00 |
| Renta imputada |
€ 767,39 |
standaardwaarde |
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting) |
Netto cashflow: € -23.698 —
Netto rendement: -1,6%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-08-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Aankoopprijs |
€ 1.282.500 |
afgeleid |
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge |
| Overdrachtsbelasting |
€ 128.250 |
afgeleid |
ITP 10.00% in comunidad-valenciana |
| Notaris |
€ 900,00 |
standaardwaarde |
|
| Registro de la Propiedad |
€ 600,00 |
standaardwaarde |
|
| Gestoria |
€ 450,00 |
standaardwaarde |
|
| Advocaat |
€ 12.825 |
standaardwaarde |
1% met minimum 1500 |
| Inrichting |
€ 15.000 |
standaardwaarde |
Volledig ingericht opleveren voor verhuur |
Omzet
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Hoogseizoen |
€ 8.875 |
standaardwaarde |
71 nachten a 125 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
| Schouderseizoen |
€ 2.025 |
standaardwaarde |
24 nachten a 84.375 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
| Winterverhuur temporada |
€ 4.550 |
standaardwaarde |
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
Vaste lasten
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| IBI |
€ 5.670 |
standaardwaarde |
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 810000.00 (zelf ook een schatting) |
| Basura |
€ 120,00 |
standaardwaarde |
|
| Comunidad |
€ 1.080 |
standaardwaarde |
90.00 per maand |
| Verzekering |
€ 500,00 |
standaardwaarde |
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid |
| Onderhoudsreserve |
€ 13.500 |
standaardwaarde |
1% van de marktwaarde per jaar |
| Zwembad en tuin |
€ 2.490 |
standaardwaarde |
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar |
Verhuurkosten
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Platformcommissie |
€ 1.308 |
standaardwaarde |
12% van de toeristische omzet |
| Beheer |
€ 2.398 |
standaardwaarde |
22% van de toeristische omzet |
| Nutsvoorzieningen |
€ 2.100 |
standaardwaarde |
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp |
| Schoonmaak |
€ 840,00 |
standaardwaarde |
14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag) |
| Schoonmaakvergoeding gasten |
€ -840,00 |
standaardwaarde |
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur |
Belasting
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Afschrijving |
€ -24.031 |
standaardwaarde |
3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen |
| IRNR over huurinkomsten |
€ 0,00 |
afgeleid |
19% over belastbaar 0.00 |
| Renta imputada |
€ 607,17 |
standaardwaarde |
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting) |
Netto cashflow: € -14.323 —
Netto rendement: -1,0%
scenario basis, berekend op 2026-08-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Aankoopprijs |
€ 1.242.000 |
afgeleid |
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge |
| Overdrachtsbelasting |
€ 124.200 |
afgeleid |
ITP 10.00% in comunidad-valenciana |
| Notaris |
€ 900,00 |
standaardwaarde |
|
| Registro de la Propiedad |
€ 600,00 |
standaardwaarde |
|
| Gestoria |
€ 450,00 |
standaardwaarde |
|
| Advocaat |
€ 12.420 |
standaardwaarde |
1% met minimum 1500 |
| Inrichting |
€ 15.000 |
standaardwaarde |
Volledig ingericht opleveren voor verhuur |
Omzet
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Hoogseizoen |
€ 10.725 |
standaardwaarde |
78 nachten a 137.50 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
| Schouderseizoen |
€ 2.506 |
standaardwaarde |
27 nachten a 92.81250 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
| Winterverhuur temporada |
€ 5.005 |
standaardwaarde |
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) |
Vaste lasten
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| IBI |
€ 5.670 |
standaardwaarde |
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 810000.00 (zelf ook een schatting) |
| Basura |
€ 120,00 |
standaardwaarde |
|
| Comunidad |
€ 1.080 |
standaardwaarde |
90.00 per maand |
| Verzekering |
€ 500,00 |
standaardwaarde |
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid |
| Onderhoudsreserve |
€ 13.500 |
standaardwaarde |
1% van de marktwaarde per jaar |
| Zwembad en tuin |
€ 2.490 |
standaardwaarde |
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar |
Verhuurkosten
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Platformcommissie |
€ 1.588 |
standaardwaarde |
12% van de toeristische omzet |
| Beheer |
€ 2.911 |
standaardwaarde |
22% van de toeristische omzet |
| Nutsvoorzieningen |
€ 2.100 |
standaardwaarde |
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp |
| Schoonmaak |
€ 900,00 |
standaardwaarde |
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag) |
| Schoonmaakvergoeding gasten |
€ -900,00 |
standaardwaarde |
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur |
Belasting
| Post |
Bedrag |
Herkomst |
Toelichting |
| Afschrijving |
€ -24.067 |
standaardwaarde |
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen |
| IRNR over huurinkomsten |
€ 0,00 |
afgeleid |
19% over belastbaar 0.00 |
| Renta imputada |
€ 522,84 |
standaardwaarde |
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting) |
Netto cashflow: € -12.245 —
Netto rendement: -0,9%
scenario optimistisch, berekend op 2026-08-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst:
- Bezetting alle seizoenen: +0,06 procentpunt
- Nachtprijs: +0,05 procentpunt
- Vraagprijs: +0,04 procentpunt
- Wintermaandhuur: +0,03 procentpunt
- Beheerkosten: +0,02 procentpunt