Benidorm — thinkspain:9534947

€ 315.000 vraagprijs, 4 slaapkamers, 90 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Benidorm. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Benidorm zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
Lift (op adr): factor 1.03 — Conservatieve +3% voor toegankelijkheid en comfort; de bron kent geen etage, dus het effect blijft bewust klein.
Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 315.000	afgeleid	Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 31.500	afgeleid	ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 3.150	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 8.009	standaardwaarde	63 nachten a 127.1250 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen	€ 1.802	standaardwaarde	21 nachten a 85.8093750 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada	€ 4.095	standaardwaarde	6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.323	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 189000.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 4.725	standaardwaarde	2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.177	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 1.962	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 720,00	standaardwaarde	12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -720,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -5.705	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 0,00	afgeleid	19% over belastbaar 0.00
Renta imputada	€ 163,32	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 1.355 — Netto rendement: 0,4%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 299.250	afgeleid	Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 29.925	afgeleid	ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 2.993	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 11.018	standaardwaarde	78 nachten a 141.25 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen	€ 2.574	standaardwaarde	27 nachten a 95.34375 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada	€ 4.550	standaardwaarde	6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.323	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 189000.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 3.150	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.631	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 2.718	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 900,00	standaardwaarde	15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -900,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -5.825	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 255,24	afgeleid	19% over belastbaar 1343.35
Renta imputada	€ 122,00	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 5.742 — Netto rendement: 1,7%

scenario basis, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 289.800	afgeleid	Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 28.980	afgeleid	ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 2.898	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 13.362	standaardwaarde	86 nachten a 155.3750 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen	€ 3.041	standaardwaarde	29 nachten a 104.8781250 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada	€ 5.005	standaardwaarde	6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Airconditioning + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.323	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 189000.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 3.150	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.968	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 3.281	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 1.020	standaardwaarde	17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -1.020	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -5.828	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 672,22	afgeleid	19% over belastbaar 3538.01
Renta imputada	€ 102,32	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 7.712 — Netto rendement: 2,3%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

Vraagprijs: +0,28 procentpunt
Bezetting alle seizoenen: +0,24 procentpunt
Nachtprijs: +0,22 procentpunt
Wintermaandhuur: +0,11 procentpunt
Beheerkosten: +0,06 procentpunt