SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Altea — thinkspain:9574033

€ 737.326 vraagprijs, 3 slaapkamers, 190 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Altea. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Altea zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.

Marktcorrecties

  • Woonoppervlak 190 m² (op adr): factor 1.10 — Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
  • Privézwembad (op adr): factor 1.20 — Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
  • Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
  • Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
  • Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 737.326 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 84.792 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 7.373 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 9.923 standaardwaarde 63 nachten a 157.5000 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.233 standaardwaarde 21 nachten a 106.3125000 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 3.097 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 442395.60 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 11.060 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin € 2.490 standaardwaarde 115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.459 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.431 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 2.100 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak € 720,00 standaardwaarde 12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -720,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -13.490 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 382,28 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -8.469 — Netto rendement: -1,0%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-31, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 700.460 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 80.553 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 7.005 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 13.650 standaardwaarde 78 nachten a 175.00 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 3.189 standaardwaarde 27 nachten a 118.12500 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 3.097 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 442395.60 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 7.373 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin € 2.490 standaardwaarde 115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 2.021 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.368 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 2.100 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -13.771 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 285,56 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -1.045 — Netto rendement: -0,1%

scenario basis, berekend op 2026-10-31, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 678.340 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 78.009 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 6.783 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 16.555 standaardwaarde 86 nachten a 192.5000 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 3.768 standaardwaarde 29 nachten a 129.9375000 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 190 m² + Privézwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 3.097 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 442395.60 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 7.373 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin € 2.490 standaardwaarde 115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 2.439 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 4.065 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 2.100 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak € 1.020 standaardwaarde 17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -1.020 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -13.778 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 239,50 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 1.825 — Netto rendement: 0,2%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-31, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Bezetting alle seizoenen: +0,15 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,14 procentpunt
  • Vraagprijs: +0,14 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,06 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,04 procentpunt