Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor San Miguel de Salinas. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat San Miguel de Salinas zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 54 m² (op adr):
factor 0.975 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Privézwembad (op adr):
factor 1.20 —
Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Lift (op adr):
factor 1.03 —
Conservatieve +3% voor toegankelijkheid en comfort; de bron kent geen etage, dus het effect blijft bewust klein.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 125.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 14.375
afgeleid
IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 7.727
standaardwaarde
57 nachten a 135.56250 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Schouderseizoen
€ 1.739
standaardwaarde
19 nachten a 91.50468750 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 525,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 75000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.875
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.136
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.893
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -2.252
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 234,28
afgeleid
19% over belastbaar 1233.08
Renta imputada
€ 71,05
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 1.536 —
Netto rendement: 1,0%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 118.750
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 13.656
afgeleid
IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 10.694
standaardwaarde
71 nachten a 150.625 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Schouderseizoen
€ 2.440
standaardwaarde
24 nachten a 101.671875 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 525,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 75000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.250
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.576
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.627
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 840,00
standaardwaarde
14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -840,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -2.290
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 817,56
afgeleid
19% over belastbaar 4302.93
Renta imputada
€ 56,22
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 4.543 —
Netto rendement: 3,2%
scenario basis, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 115.000
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 13.225
afgeleid
IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 12.924
standaardwaarde
78 nachten a 165.68750 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Schouderseizoen
€ 3.020
standaardwaarde
27 nachten a 111.83906250 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 54 m² + Privézwembad + Geen airco + Lift
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 525,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 75000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.250
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.913
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 3.189
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 900,00
standaardwaarde
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -900,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -2.295
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.235
afgeleid
19% over belastbaar 6499.19
Renta imputada
€ 48,41
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.498 —
Netto rendement: 4,8%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: