Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
geschikt — Nagekeken via webonderzoek op 28 augustus 2026: geen aanwijzing gevonden voor een moratorium of aanvraagstop in Torrevieja zelf — in tegenstelling tot Málaga/Barcelona/Valencia, die in de skill wel expliciet als bevroren staan. De gemeente kent een actieve, betaalde procedure voor het certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid (tarief circa €54, doorlooptijd 4-6 maanden volgens meerdere onafhankelijke bronnen). De twee gevonden BOE-afwijzingen voor Torrevieja gaan over de sinds 3 april 2025 verplichte drievijfde-VvE-instemming, niet over een gemeentelijke weigering van het certificaat zelf — dat verificatiepunt wordt al apart afgedwongen in vergunning/oordeel.py::_verificatiepunten. LET OP: dit is webonderzoek, geen juridische bevestiging door een gestor of abogado. Verifieer dit voordat je op basis hiervan een bod uitbrengt — precies de waarschuwing die de skill zelf geeft.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 141 m² (op adr):
factor 1.05 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Privézwembad (op adr):
factor 1.20 —
Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Strand < 1 km — nachtprijs (op adr):
factor 1.025 —
Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 585.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 67.275
afgeleid
IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 5.850
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 8.176
standaardwaarde
57 nachten a 143.43750 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen
€ 1.840
standaardwaarde
19 nachten a 96.82031250 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 2.457
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 351000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 8.775
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.202
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.003
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -10.406
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 332,54
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € -6.949 —
Netto rendement: -1,0%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 555.750
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 63.911
afgeleid
IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 5.558
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 11.316
standaardwaarde
71 nachten a 159.375 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen
€ 2.582
standaardwaarde
24 nachten a 107.578125 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 2.457
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 351000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 5.850
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.668
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.780
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 840,00
standaardwaarde
14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -840,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -10.573
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 263,11
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 538.200
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 61.893
afgeleid
IVA 10% plus AJD 1.50% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 5.382
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 13.674
standaardwaarde
78 nachten a 175.31250 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen
€ 3.195
standaardwaarde
27 nachten a 118.33593750 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 141 m² + Privézwembad + Geen airco + Strand < 1 km — nachtprijs
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 2.457
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 351000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 5.850
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 2.024
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 3.374
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 900,00
standaardwaarde
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -900,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -10.589
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 226,56
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 1.653 —
Netto rendement: 0,3%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: