SpanjeScout Vastgoed en vermogen

Rincón de la Victoria — thinkspain:9761617

€ 295.000 vraagprijs, 1 slaapkamers, 61 m² — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Rincón de la Victoria. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Rincón de la Victoria zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

  • VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

  • Woonoppervlak 61 m² (op adr): factor 0.975 — Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
  • Gemeenschappelijk zwembad (op adr): factor 1.08 — Conservatieve pandcorrectie: een zwembad is een aantoonbare kwaliteitsvoorziening, maar gedeeld en daarom lager gewaardeerd dan de +20% voor een privézwembad.
  • Airconditioning (op adr): factor 1.05 — Conservatieve +5% voor zomers comfort; afwezigheid blijft daarnaast zichtbaar als kwalitatief verhuurrisico.
  • Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
  • Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 295.000 afgeleid Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 33.040 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.20% in andalucia
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 2.950 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 8.186 standaardwaarde 63 nachten a 129.93750 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 1.842 standaardwaarde 21 nachten a 87.70781250 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.095 standaardwaarde 6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 1.239 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 177000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 4.425 standaardwaarde 2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.203 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.006 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 720,00 standaardwaarde 12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -720,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -5.402 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 0,00 afgeleid 19% over belastbaar 0.00
Renta imputada € 152,95 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 1.897 — Netto rendement: 0,6%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 280.250 afgeleid Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 31.388 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.20% in andalucia
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 2.803 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 11.261 standaardwaarde 78 nachten a 144.375 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 2.631 standaardwaarde 27 nachten a 97.453125 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 4.550 standaardwaarde 6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 1.239 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 177000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 2.950 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 1.667 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 2.779 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 900,00 standaardwaarde 15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -900,00 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -5.516 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 397,60 afgeleid 19% over belastbaar 2092.61
Renta imputada € 114,25 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 6.096 — Netto rendement: 1,9%

scenario basis, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Aankoopprijs € 271.400 afgeleid Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting € 30.397 afgeleid IVA 10% plus AJD 1.20% in andalucia
Notaris € 900,00 standaardwaarde
Registro de la Propiedad € 600,00 standaardwaarde
Gestoria € 450,00 standaardwaarde
Advocaat € 2.714 standaardwaarde 1% met minimum 1500
Inrichting € 5.000 standaardwaarde Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Hoogseizoen € 13.658 standaardwaarde 86 nachten a 158.81250 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen € 3.109 standaardwaarde 29 nachten a 107.19843750 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada € 5.005 standaardwaarde 6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 61 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Airconditioning + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
IBI € 1.239 standaardwaarde 0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 177000.00 (zelf ook een schatting)
Basura € 120,00 standaardwaarde
Comunidad € 1.080 standaardwaarde 90.00 per maand
Verzekering € 500,00 standaardwaarde Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve € 2.950 standaardwaarde 1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Platformcommissie € 2.012 standaardwaarde 12% van de toeristische omzet
Beheer € 3.353 standaardwaarde 20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen € 1.500 standaardwaarde Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak € 1.020 standaardwaarde 17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten € -1.020 standaardwaarde 100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post Bedrag Herkomst Toelichting
Afschrijving € -5.519 standaardwaarde 3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten € 824,12 afgeleid 19% over belastbaar 4337.47
Renta imputada € 95,82 standaardwaarde 2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 8.097 — Netto rendement: 2,6%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-29, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

  • Vraagprijs: +0,30 procentpunt
  • Bezetting alle seizoenen: +0,26 procentpunt
  • Nachtprijs: +0,24 procentpunt
  • Wintermaandhuur: +0,11 procentpunt
  • Beheerkosten: +0,07 procentpunt