Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Benidorm. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Benidorm zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 30 m² (op adr):
factor 0.95 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Gemeenschappelijk zwembad (op adr):
factor 1.08 —
Conservatieve pandcorrectie: een zwembad is een aantoonbare kwaliteitsvoorziening, maar gedeeld en daarom lager gewaardeerd dan de +20% voor een privézwembad.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Lift (op adr):
factor 1.03 —
Conservatieve +3% voor toegankelijkheid en comfort; de bron kent geen etage, dus het effect blijft bewust klein.
Strand < 1 km — nachtprijs (op adr):
factor 1.025 —
Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 116.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 11.600
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 6.958
standaardwaarde
57 nachten a 122.06250 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen
€ 1.565
standaardwaarde
19 nachten a 82.39218750 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 487,20
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 69600.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.740
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.023
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.705
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -2.066
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 641,56
afgeleid
19% over belastbaar 3376.64
Renta imputada
€ 65,94
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 3.756 —
Netto rendement: 2,8%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 110.200
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 11.020
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 9.629
standaardwaarde
71 nachten a 135.625 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen
€ 2.197
standaardwaarde
24 nachten a 91.546875 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 487,20
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 69600.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.160
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.419
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.365
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 840,00
standaardwaarde
14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -840,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -2.102
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.198
afgeleid
19% over belastbaar 6303.47
Renta imputada
€ 52,17
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.495 —
Netto rendement: 5,0%
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 106.720
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 10.672
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 11.637
standaardwaarde
78 nachten a 149.18750 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Schouderseizoen
€ 2.719
standaardwaarde
27 nachten a 100.70156250 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 30 m² + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift + Strand < 1 km — nachtprijs
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 487,20
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 69600.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 1.160
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.723
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.871
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 900,00
standaardwaarde
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -900,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -2.107
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.592
afgeleid
19% over belastbaar 8381.53
Renta imputada
€ 44,93
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 8.282 —
Netto rendement: 6,6%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: