Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Manilva. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Manilva zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.
Marktcorrecties
Privézwembad (op adr):
factor 1.20 —
Skill: "privézwembad: +15-25% op ADR". 1,20 is het midden van die bandbreedte.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Strand < 500 m — nachtprijs (op adr):
factor 1.05 —
Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
Strand < 500 m (op bezetting):
factor 1.10 —
Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 230.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 16.100
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 2.300
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 8.859
standaardwaarde
63 nachten a 140.6250 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen
€ 1.993
standaardwaarde
21 nachten a 94.9218750 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 966,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 138000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 3.450
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.302
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.171
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -4.062
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 0,00
afgeleid
19% over belastbaar 0.00
Renta imputada
€ 119,25
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 649,61 —
Netto rendement: 0,3%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 218.500
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 15.295
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 2.185
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 12.188
standaardwaarde
78 nachten a 156.25 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen
€ 2.848
standaardwaarde
27 nachten a 105.46875 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 966,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 138000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 2.300
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.804
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 3.007
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 900,00
standaardwaarde
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -900,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -4.148
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 443,95
afgeleid
19% over belastbaar 2336.60
Renta imputada
€ 89,08
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 4.685 —
Netto rendement: 1,9%
scenario basis, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 211.600
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 14.812
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 2.116
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 14.781
standaardwaarde
86 nachten a 171.8750 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen
€ 3.364
standaardwaarde
29 nachten a 116.0156250 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Privézwembad + Geen airco + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 966,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 138000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 2.300
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Zwembad en tuin
€ 2.490
standaardwaarde
115.00 zwembadonderhoud en 80.00 tuinonderhoud per maand, plus 150.00 water per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 2.177
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 3.629
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 2.100
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur, plus 600.00 toeslag voor de zwembadpomp
Schoonmaak
€ 1.020
standaardwaarde
17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -1.020
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -4.151
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 892,96
afgeleid
19% over belastbaar 4699.81
Renta imputada
€ 74,71
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.820 —
Netto rendement: 2,9%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 88% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: