Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Mijas. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Mijas zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.
Marktcorrecties
Gemeenschappelijk zwembad (op adr):
factor 1.08 —
Conservatieve pandcorrectie: een zwembad is een aantoonbare kwaliteitsvoorziening, maar gedeeld en daarom lager gewaardeerd dan de +20% voor een privézwembad.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Lift (op adr):
factor 1.03 —
Conservatieve +3% voor toegankelijkheid en comfort; de bron kent geen etage, dus het effect blijft bewust klein.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 215.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 15.050
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 2.150
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 7.118
standaardwaarde
57 nachten a 124.8750 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Schouderseizoen
€ 1.602
standaardwaarde
19 nachten a 84.2906250 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 903,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 129000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 3.225
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.046
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.744
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -3.691
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 87,01
afgeleid
19% over belastbaar 457.97
Renta imputada
€ 122,21
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 2.487 —
Netto rendement: 1,0%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 204.250
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 14.298
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 2.043
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 9.851
standaardwaarde
71 nachten a 138.75 (78% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Schouderseizoen
€ 2.248
standaardwaarde
24 nachten a 93.65625 (52% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 903,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 129000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 2.150
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.452
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.420
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 840,00
standaardwaarde
14 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -840,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -3.751
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 293/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 704,98
afgeleid
19% over belastbaar 3710.42
Renta imputada
€ 96,70
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 72 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 5.723 —
Netto rendement: 2,5%
scenario basis, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 197.800
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 13.846
afgeleid
ITP 7.00% in andalucia
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.978
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 11.905
standaardwaarde
78 nachten a 152.6250 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Schouderseizoen
€ 2.782
standaardwaarde
27 nachten a 103.0218750 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Gemeenschappelijk zwembad + Geen airco + Lift
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 903,00
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 129000.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 2.150
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.762
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.937
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 900,00
standaardwaarde
15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -900,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -3.758
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.100
afgeleid
19% over belastbaar 5787.99
Renta imputada
€ 83,27
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 7.556 —
Netto rendement: 3,4%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-28, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: