Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld
zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen
opnieuw.
Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.
Prijshistorie
Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.
Oordeel
te verifieren — Geen beleid bekend voor Villena. Het regime van comunidad-valenciana is 'beperkt': Registratie plus een gemeentelijk certificaat van stedenbouwkundige verenigbaarheid verplicht. Dat certificaat is precies waar het per gemeente op vastloopt. Wat Villena zelf doet, staat niet in de tabel.
Verificatiepunten
Niets om te verifiëren buiten het vergunningsoordeel hierboven.
Marktcorrecties
Woonoppervlak 115 m² (op adr):
factor 1.05 —
Oppervlaktecorrectie ten opzichte van een neutrale klasse van 75–99 m²; stapsgewijs en begrensd omdat slaapkamertal al in de marktklasse kan zitten.
Geen airco (op bezetting):
waarschuwing, geen getal —
Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Strand > 3 km zonder zwembad (op bezetting):
factor 0.80 —
Skill: "meer dan 3 km van het strand zonder zwembad: -20% of meer op bezetting; dit is de combinatie die het vaakst tegenvalt." De bovenkant van "of meer" is onbepaald; 0,80 is de enige ondergrens die er staat.
De doorrekening, per scenario
Scenario: pessimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 63.000
afgeleid
Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 6.300
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 5.434
standaardwaarde
46 nachten a 118.1250 (50% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.196
standaardwaarde
15 nachten a 79.7343750 (34% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.095
standaardwaarde
6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 264,60
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 37800.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 945,00
standaardwaarde
2% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 795,57
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.326
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 540,00
standaardwaarde
9 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -540,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.084
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 259/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 751,37
afgeleid
19% over belastbaar 3954.56
Renta imputada
€ 41,71
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 106 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 3.401 —
Netto rendement: 4,4%
scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: basis
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 59.850
afgeleid
Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 5.985
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 7.481
standaardwaarde
57 nachten a 131.25 (62% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 1.683
standaardwaarde
19 nachten a 88.59375 (42% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 4.550
standaardwaarde
6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 264,60
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 37800.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 630,00
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.100
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 1.833
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 660,00
standaardwaarde
11 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -660,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.092
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 274/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.186
afgeleid
19% over belastbaar 6241.92
Renta imputada
€ 35,81
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 91 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 5.466 —
Netto rendement: 7,4%
scenario basis, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Scenario: optimistisch
Investering
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Aankoopprijs
€ 57.960
afgeleid
Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting
€ 5.796
afgeleid
ITP 10.00% in comunidad-valenciana
Notaris
€ 900,00
standaardwaarde
Registro de la Propiedad
€ 600,00
standaardwaarde
Gestoria
€ 450,00
standaardwaarde
Advocaat
€ 1.500
standaardwaarde
1% met minimum 1500
Inrichting
€ 5.000
standaardwaarde
Volledig ingericht opleveren voor verhuur
Omzet
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Hoogseizoen
€ 9.096
standaardwaarde
63 nachten a 144.3750 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Schouderseizoen
€ 2.047
standaardwaarde
21 nachten a 97.4531250 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Winterverhuur temporada
€ 5.005
standaardwaarde
6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Woonoppervlak 115 m² + Geen airco + Strand > 3 km zonder zwembad
Vaste lasten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
IBI
€ 264,60
standaardwaarde
0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 37800.00 (zelf ook een schatting)
Basura
€ 120,00
standaardwaarde
Comunidad
€ 1.080
standaardwaarde
90.00 per maand
Verzekering
€ 500,00
standaardwaarde
Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve
€ 630,00
standaardwaarde
1% van de marktwaarde per jaar
Verhuurkosten
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Platformcommissie
€ 1.337
standaardwaarde
12% van de toeristische omzet
Beheer
€ 2.228
standaardwaarde
20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen
€ 1.500
standaardwaarde
Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak
€ 720,00
standaardwaarde
12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten
€ -720,00
standaardwaarde
100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur
Belasting
Post
Bedrag
Herkomst
Toelichting
Afschrijving
€ -1.090
standaardwaarde
3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten
€ 1.517
afgeleid
19% over belastbaar 7986.67
Renta imputada
€ 32,66
standaardwaarde
2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)
Netto cashflow: € 6.937 —
Netto rendement: 9,6%
scenario optimistisch, berekend op 2026-10-27, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde
Gevoeligheid (basisscenario)
Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke
aanname breekt de business case het eerst: