Fuengirola — thinkspain:9993147

€ 375.000 vraagprijs, 2 slaapkamers, 75 m² — Bekijk bronadvertentie ↗ — Vermogen (box 3 + potjes) →

Status

Huidige status: nieuw

Een getal overschrijven

Overschrijf een geschat getal zodra het echte bekend is — bijvoorbeeld zodra het IBI-biljet er is. De doorrekening hieronder rekent meteen opnieuw.

Niets handmatig gezet — alles komt uit de advertentie of een aanname.

Prijshistorie

Geen prijswijzigingen bekend voor dit pand.

Oordeel

te verifieren — Geen beleid bekend voor Fuengirola. Het regime van andalucia is 'beperkt': Registratie in de RTA; gemeenten mogen sinds 2024 zelf beperken. Wat Fuengirola zelf doet, staat niet in de tabel.

Verificatiepunten

VvE: sinds 2025 moet de vergadering toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeuren met een drievijfde meerderheid. Vraag de notulen van de laatste ledenvergadering en de statuten op voordat je biedt.

Marktcorrecties

Geen airco (op bezetting): waarschuwing, geen getal — Bestaande aanname: "geen airco: in juli en augustus vrijwel onverhuurbaar aan de zuidkust." Zonder lokale seizoensdata wordt daar geen extra numerieke afslag voor verzonnen.
Lift (op adr): factor 1.03 — Conservatieve +3% voor toegankelijkheid en comfort; de bron kent geen etage, dus het effect blijft bewust klein.
Strand < 500 m — nachtprijs (op adr): factor 1.05 — Gemeten loopafstand tot het strand; Spaans Airbnb-onderzoek bevestigt dat kustligging prijsbepalend is. De opslag is conservatief omdat het effect per bestemming verschilt.
Strand < 500 m (op bezetting): factor 1.10 — Skill: "loopafstand tot strand onder 500 m: +10% op bezetting" — één getal, geen bandbreedte.

De doorrekening, per scenario

Scenario: pessimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 375.000	afgeleid	Vraagprijs min 0% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 42.000	afgeleid	IVA 10% plus AJD 1.20% in andalucia
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 3.750	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 7.655	standaardwaarde	63 nachten a 121.5000 (68% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen	€ 1.722	standaardwaarde	21 nachten a 82.0125000 (46% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada	€ 4.095	standaardwaarde	6.5 maanden a 630.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.575	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 225000.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 5.625	standaardwaarde	2% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.125	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 1.875	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 720,00	standaardwaarde	12 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -720,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -6.858	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 282/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 0,00	afgeleid	19% over belastbaar 0.00
Renta imputada	€ 194,42	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 83 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € -123,22 — Netto rendement: -0,0%

scenario pessimistisch, berekend op 2026-10-30, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: basis

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 356.250	afgeleid	Vraagprijs min 5% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 39.900	afgeleid	IVA 10% plus AJD 1.20% in andalucia
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 3.563	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 10.530	standaardwaarde	78 nachten a 135.00 (85% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen	€ 2.460	standaardwaarde	27 nachten a 91.12500 (58% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada	€ 4.550	standaardwaarde	6.5 maanden a 700 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.575	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 225000.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 3.750	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.559	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 2.598	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 900,00	standaardwaarde	15 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -900,00	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -7.002	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 303/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 0,00	afgeleid	19% over belastbaar 0.00
Renta imputada	€ 145,23	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 62 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 4.713 — Netto rendement: 1,2%

scenario basis, berekend op 2026-10-30, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Scenario: optimistisch

Investering

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Aankoopprijs	€ 345.000	afgeleid	Vraagprijs min 8% onderhandelingsmarge
Overdrachtsbelasting	€ 38.640	afgeleid	IVA 10% plus AJD 1.20% in andalucia
Notaris	€ 900,00	standaardwaarde
Registro de la Propiedad	€ 600,00	standaardwaarde
Gestoria	€ 450,00	standaardwaarde
Advocaat	€ 3.450	standaardwaarde	1% met minimum 1500
Inrichting	€ 5.000	standaardwaarde	Volledig ingericht opleveren voor verhuur

Omzet

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Hoogseizoen	€ 12.771	standaardwaarde	86 nachten a 148.5000 (94% van 92); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Schouderseizoen	€ 2.907	standaardwaarde	29 nachten a 100.2375000 (64% van 46); skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m
Winterverhuur temporada	€ 5.005	standaardwaarde	6.5 maanden a 770.00 per maand; skill spaans-vastgoed-rendement, references/huurmodel.md (middens van de bandbreedtes) + Geen airco + Lift + Strand < 500 m — nachtprijs + Strand < 500 m

Vaste lasten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
IBI	€ 1.575	standaardwaarde	0.70% (aanname binnen wettelijke bandbreedte 0,4-1,3%) van valor catastral 225000.00 (zelf ook een schatting)
Basura	€ 120,00	standaardwaarde
Comunidad	€ 1.080	standaardwaarde	90.00 per maand
Verzekering	€ 500,00	standaardwaarde	Opstal, inboedel en verhuurdersaansprakelijkheid
Onderhoudsreserve	€ 3.750	standaardwaarde	1% van de marktwaarde per jaar

Verhuurkosten

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Platformcommissie	€ 1.881	standaardwaarde	12% van de toeristische omzet
Beheer	€ 3.136	standaardwaarde	20% van de toeristische omzet
Nutsvoorzieningen	€ 1.500	standaardwaarde	Voor rekening van de eigenaar bij toeristische verhuur
Schoonmaak	€ 1.020	standaardwaarde	17 wissels a 60.00 (schatting; de skill noemt schoonmaak wel maar geeft geen bedrag)
Schoonmaakvergoeding gasten	€ -1.020	standaardwaarde	100% apart aan de gast doorbelast, zoals gangbaar bij toeristische verhuur

Belasting

Post	Bedrag	Herkomst	Toelichting
Afschrijving	€ -7.006	standaardwaarde	3% over 70% opstal, pro rata 313/365 dagen
IRNR over huurinkomsten	€ 215,81	afgeleid	19% over belastbaar 1135.86
Renta imputada	€ 121,81	standaardwaarde	2.0% (aanname: keuze tussen 1,1% en 2% is niet uit de data af te leiden, hoogste tarief aangehouden) van valor catastral over 52 lege dagen (valor catastral zelf ook een schatting)

Netto cashflow: € 6.803 — Netto rendement: 1,7%

scenario optimistisch, berekend op 2026-10-30, tarieven per 2026-08-01, 87% van de posten is een standaardwaarde

Gevoeligheid (basisscenario)

Effect van 10% wijziging per aanname, in procentpunt rendement — welke aanname breekt de business case het eerst:

Vraagprijs: +0,27 procentpunt
Nachtprijs: +0,22 procentpunt
Bezetting alle seizoenen: +0,22 procentpunt
Wintermaandhuur: +0,11 procentpunt
Beheerkosten: +0,06 procentpunt